Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

L’habitat indigne et non-décent peut se caractériser en 4 types de désordres :

- la non-décence du logement défini par le décret décence 2002-120 du 30 janvier 2002,

- les manquements aux règles d’hygiène,

- les bâtiments dont l’état présente un danger,

- l’insalubrité qui relève du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) et du Code de la Santé Publique (CSP).

HABITAT NON DÉCENT

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants et doté d'équipement et de confort permettant de l'occuper normalement.

Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si :

■  La sécurité des locataires est assurée ;
■  La santé des locataires est préservée ;
■  Les équipements essentiels sont fournis : coin cuisine avec évier, eaux chaude et froide, installation permettant un chauffage normal…,
■  Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante ;
■  Il est exempt de nuisibles et de parasites.

Un locataire doit également utiliser son logement convenablement de manière à ne pas le dégrader. Il doit assurer l'entretien courant des équipements mentionnés au contrat et effectuer les réparations locatives.

En cas de litige, bailleur et locataire doivent d'abord rechercher une solution à l’amiable. À défaut, les parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), puis le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité.

La Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) doit être informée de ces situations.

MANQUEMENTS AUX RÈGLES D’HYGIÈNE

Les règles d’hygiène en matière d’habitation sont définies par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) et le Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant Règles Sanitaires d’Hygiène et de Salubrité des locaux d’habitation et assimilés (RSHS).

Il appartient aux maires ou président d’EPCI de s’assurer du respect de ces règles dans le cadre de l’application de leur pouvoir de police générale. Dont la réalisation des visites de constat et si nécessaire les mises en demeure de réalisation des travaux. À défaut de mise en conformité dans le délai imparti l’autorité compétente pourra dresser une contravention de 4ème classe pouvant aller jusqu’à 750€.

BÂTIMENTS DANGEREUX

Sont considérés comme présentant un danger pour la sécurité et la santé des occupants et/ou des tiers les bâtiments entrant en infractions avec l’article L511-2 alinéa 1° à 3° du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :

1°) « les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires [...] »

2°) « le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation [...] »

3°) « l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables [...] »

Un arrêté de mise en sécurité est pris par le maire ou le président de l’Établissement Public Intercommunal (EPCI), au titre du CCH.

INSALUBRITÉ

L’insalubrité est définie par les articles L 1331-22 et L 1331-23 du CSP.

Tout logement, immeuble, installation qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

Par ailleurs, les locaux suivants ne peuvent pas être loués à usage d'habitation, car ils sont considérés comme insalubres pour l'habitation :

• Sous-sols
• Caves
• Combles
• Pièces avec une faible hauteur sous plafond
• Pièces de vie sans ouverture sur l'extérieur ou sans éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë
• Locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation

La première étape permettant de caractériser un désordre sera la visite par les services de la mairie. Ce premier constat réalisé, le dossier sera étudié en commission afin de déterminer si une visite de l'Agence Régionale de Santé (ARS), ou du Service Communal Hygiène et Santé (SCHS) pour le périmètre de la ville de Strasbourg, est nécessaire afin de vérifier l’insalubrité du logement.